Το αρχιτεκτονικό γραφείο Onma Design Studio, στελεχωμένο από έμπειρους μηχανικούς, έχοντας αναλάβει πολλές και διαφορετικές υποθέσεις, εγγυάται την υπεύθυνη και έγκυρη νομιμοποίηση του ακινήτου σας. Γνωρίζοντας πολύ καλά τη νομοθεσία και όλες τις πρόσφατες αλλαγές της, είμαστε σε θέση να κάνουμε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την τακτοποίηση της αυθαίρετης κατασκευής σας.
Από τις 3-11-2017 τέθηκε σε ισχύ ο νέος Νόμος 4495/2017 προς αντικατάσταση των προηγούμενων Ν.4178/2013 και Ν.4014/2011 περί αυθαιρέτων κατασκευών. Στο Νόμο εντάσσονται όλες οι αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες χρήσεις που έχουν ολοκληρωθεί μέχρι και την 28-07-2011, καθώς και αυτές που μέχρι την παραπάνω ημερομηνία έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός τους. Δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες θα αποδεικνύουν το χρόνο ολοκλήρωσης της αυθαίρετης κατασκευής, ενώ παράλληλα υπάρχουν σημαντικές εκπτώσεις σε ειδικές ομάδες πληθυσμού όπως άτομα με αναπηρία, τρίτεκνοι, πολύτεκνοι κ.λπ.

Για όσα αυθαίρετα δεν υπαχθούν στο Νόμο, θα εφαρμόζονται οι διατάξεις που ισχύουν για τα αυθαίρετα. Δηλαδή, θα υπόκεινται σε πρόστιμα πολλαπλάσια των προστίμων που προβλέπονται για το Νόμο αυτό και θα κρίνονται κατεδαφιστέα.

Σε περίπτωση που το κτίριο έχει οικοδομική άδεια, θα χρειαστούν τα εγκεκριμένα σχέδια της Πολεοδομίας. Σε κάθε περίπτωση απαιτείται αυτοψία του Μηχανικού για την ακριβή καταγραφή των παραβάσεων και τον υπολογισμό του προστίμου.
Οι κατηγορίες αυθαιρέτων ορίζονται ως εξής :

• κατηγορία 1 οι αυθαιρεσίες προ του 1975 σε κατοικίες,
• κατηγορία 2 οι αυθαιρεσίες προ του 1983 σε ακίνητα,
• κατηγορία 3 οι αυθαίρετες μικρές παραβάσεις,
• κατηγορία 4 οι παραβάσεις έως 40% της δόμησης, της κάλυψης ή έως 20% καθ’ ύψος,
• και κατηγορία 5 οι υπόλοιπες παραβάσεις. Εφόσον υπαχθούν στις διατάξεις του παρόντος νόμου, για τις κατηγορίες 1, 2 και 3 υπάρχει οριστική αναστολή κατεδάφισης, ενώ για τις αυθαιρεσίες κατηγορίας 4 αναστέλλονται οι κυρώσεις για 30 έτη, και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης με την υποβολή ταυτότητας κτιρίου. Όσον αφορά τις αυθαιρεσίες κατηγορίας 5 αναστέλλονται οι κυρώσεις για 30 έτη.

Οι κατασκευές αυτές μπορούν να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, αν πληρούν τις προϋποθέσεις του παρόντος Νόμου. Για τις αυθαιρεσίες κατηγορίας 1 και 3, προβλέπεται πρόστιμο 250 Ευρώ, ενώ υπάρχουν σημαντικές εκπτώσεις και για αυθαιρεσίες που εντάσσονται στην κατηγορία 2. Πρόστιμο 250 Ευρώ επιβάλλεται για λοιπές μικρές πολεοδομικές παραβάσεις προϋπολογισμού έως 15.000 ευρώ. Ελάχιστο παράβολο είναι τα 250 Ευρώ, το οποίο αυξάνεται ανάλογα με τα τ.μ. της αυθαιρεσίας. Σύμφωνα με το νέο Νόμο, απαιτείται μελέτη Στατικής Επάρκειας για κτίρια κατοικίας με αυθαιρεσίες μετά το 1983, καθώς και για τα επαγγελματικά ακίνητα. Υπάρχουν εξαιρέσεις στον κανόνα όπως όταν οι αυθαιρεσίες περιλαμβάνουν κλείσιμο ημιυπαίθριων χώρων, αλλαγή χρήσης όταν τα πρόσθετα φορτία δεν υπερβαίνουν το 30% των υπαρχόντων, υπόγειους χώρους κατασκευασμένους με περιμετρική τοιχοποιία από οπλισμένο σκυρόδεμα ή μπατική τοιχοποιία, τα οποία να καλύπτουν τουλάχιστον το 75% της περιμέτρου κλπ. Για την αποπληρωμή του προστίμου προβλέπονται έως και 100 μηνιαίες δόσεις, με ελάχιστο ύψος δόσης στα 50 Ευρώ. Με εφάπαξ καταβολή όλου του προστίμου παρέχεται έκπτωση 20%, ενώ σε περίπτωση προκαταβολής του 30% του προστίμου παρέχεται έκπτωση 10% επί του συνόλου. Υπάρχουν εκπτώσεις στο πρόστιμο ως 20% αν η αυθαίρετη κατασκευή υπαχθεί εγκαίρως στις διατάξεις, ενώ το πρόστιμο αυξάνεται ως και 20% αν η υπαγωγή καθυστερήσει. Εκπτώσεις έως 50% υπάρχουν σε πατάρια, σοφίτες, ενώ σε υπόγειους χώρους η έκπτωση φτάνει το 70%. Τέλος, το πρόστιμο είναι μειωμένο σε περίπτωση κύριας και μοναδικής κατοικίας. Σε πολλές περιπτώσεις, στα ακίνητα υπάρχουν αυθαιρεσίες για τις οποίες ο εκάστοτε ιδιοκτήτης δεν είναι ενήμερος. Αυτές οι αυθαιρεσίες μπορεί να καταστούν εμπόδιο στη μεταβίβαση του ακινήτου και την ένταξη του σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης όπως αυτά του Εξοικονομώ. Η ομάδα του Onma Design Studio αναλαμβάνει τον Έλεγχο Νομιμότητας Ακινήτου. Για αυτόν τον έλεγχο χρειάζεται η επί τόπου αυτοψία και σύγκριση της υπάρχουσας κατάστασης με τα σχέδια της πολεοδομίας.